De nos jours, on ne se cantonne plus à la vente classique quand on veut acquérir une résidence : prix de vente à régler en un paiement avec ou sans prêt immobilier. Il existe désormais d’autres alternatives dont la location-vente. Cette option d’achat s’avère très populaire chez les Français. Les raisons ? Zoom sur le principe, les clauses du contrat location-vente et les avantages.
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Location-vente : quel en est le principe ?
En termes simples, la location-vente (dite aussi LOA ou location avec option d’achat, leasing, LOA-immobilière) est un transfert de propriété progressif du bien immobilier loué : immeuble à usage professionnel, habitation, ou mixte. Ici, l’acheteur-locataire utilise le bien comme résidence principale. Cette alternative d’achat permet d’acquérir cette ladite résidence sans avoir à payer la totalité de son prix de vente à la signature du contrat de location-vente.
Cette opération immobilière peut prendre 2 formes : location-accession et location-vente classique
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La location-accession
Mise en place par la loi du 12 juillet 1984, celle-ci est définie par un contrat « sui generis » avec option d’achat. Elle se décline en 2 phases : une période d’usage du logement et une levée d’option d’achat. Durant la période locative ou période de jouissance, le locataire paie mensuellement un loyer et une redevance-épargne (somme fractionnée et déduite du prix de vente).
Quand vient la levée d’option d’achat, il devient officiellement propriétaire du logement par acquittement de son prix de vente total. Ici, il peut si nécessaire requérir au PSLA (prêt social location-accession) afin de faciliter les démarches d’achat. A ce stade, la totalité des épargnes payées sont remboursables sans contrepartie si l’on décide finalement de ne pas acheter le logement. Ce remboursement se fait dans un délai de 3 mois après avoir quitté la résidence.
L’option d’achat peut être levée avant expiration de la durée de location convenue dans le contrat. Toutefois, cela doit se faire au plus tard 3 mois avant la fin du contrat de bail. Si l’option d’achat n’est pas levée avant ce délai, le propriétaire-vendeur devra envoyer une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son locataire-acheteur. Cette lettre doit préciser si la vente aura lieu ou non. Idem pour l’acheteur.
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La location-vente classique
L’acquéreur ne peut décider seul de l’issu du contrat une fois la période de bail écoulé. En cas de désistement d’achat, le propriétaire-vendeur peut exiger dommages et intérêts de sa part (1 % du prix du bien ou 3 % si le logement a moins de 5 ans). Ce recours est requérable si le contrat de location-vente) fait mention d’une promesse unilatérale ou bilatérale d’achat.
Le contrat et modalités
Un accord de location-vente implique 2 contrats : un pour la location-accession et un autre pour la vente définitive du bien. Le contrat de location-vente induit les deux parties à des obligations et des conditions légales. Il se signe devant un notaire et se publie au bureau des hypothèques. Un contrat en bonne et due forme doit contenir les informations suivantes : détails du bien : nature, caractéristiques, état des lieux, prix de vente et modalités, date d’entrée locative, durée de la période de jouissance, date limite de levée d’option d’achat.
Les modalités des épargnes-redevances, les garanties de remboursement et assurances, les charges du locataire-acheteur sont à y inclure également. Il ne faut pas oublier les clauses mentionnant les conséquences d’annulation de contrat, les conditions en cas de demande de prêts ainsi que l'absence de plein-droit des lieux.
Un contrat de réservation peut précéder cet accord. Ce dernier engage le vendeur à une exclusivité de vente du bien à un seul acheteur, en contrepartie d’un dépôt de garantie (maximum 5% du prix de vente).
Le contrat de vente définitive se signe au moment de la levée d’option d’achat. Le locataire devra s’acquitter de la somme restante du prix de vente du bien pour en devenir le propriétaire légal.
Est-ce vraiment rentable d'acheter un bien immobilier pour le louer ?
On pourrait très clairement se demander aujourd'hui s'il est intéressant de pouvoir acheter un appartement ou une maison pour pouvoir le louer par la suite, car financièrement cela ne s'improvie pas et certains français ont malheureusement perdu des sommes assez considérables par le passé à cause de mauvais investissement qu'ils ont pu regretter par la suite.
Mais pour pouvoir en savoir plus, nous ne pourrions que vous recommander de lire un article complet sur le sujet qui vous donnera toutes les clés de l'immobilier pour pouvoir acheter en toute serenité. Comme vous allez pouvoir le constater, il se trouve qu'il y a notamment un certain taux de rentabilité à respecter pour gagner de l'argent, mais aussi certaines villes en France où il est préférable d'investir par rapport à d'autres qui sont quant à elles beaucoup moins intéressantes. Dans le cas où vous avez un doute sur la rentabilité de votre achat, nous ne pourrions également que vous recommander d'utiliser un simulateur de prêt immobilier : en tout juste quelques clics, vous allez en effet pouvoir constater qu'il est très simple de pouvoir facilement se rendre compte de l'intérêt d'un achat dans le monde de l'immobilier ou non.
Concrètement, il y a même certaines années en particulier où vous allez pouvoir constater qu'il est assez peu rentable d'acheter un appartement ou une maison : cela peut s'expliquer de bien des façons différentes mais pour le savoir, vous devrez le découvrir avec les conseils avisés d'un expert dans le domaine de l'immobilier. En effet, avec des prix d'achats qui sont parfois beaucoup trop élevés et une rentabilité à l'inverse trop basse, cela n'arrange rien les choses avec la fiscalité qui grimpe en flèche dans certaines villes en France, c'est le moins que l'on puisse dire !
