La location-vente : le compromis achat-vente-location

La location-vente : le compromis achat-vente-location

De nos jours, on ne se cantonne plus à la vente classique quand on veut acquérir une résidence : prix de vente à régler en un paiement avec ou sans prêt immobilier. Il existe désormais d’autres alternatives dont la location-vente. Cette option d’achat s’avère très populaire chez les Français. Les raisons ? Zoom sur le principe, les clauses du contrat location-vente et les avantages.

Location-vente : quel en est le principe ?

En termes simples, la location-vente (dite aussi LOA ou location avec option d’achat, leasing, LOA-immobilière) est un transfert de propriété progressif du bien immobilier loué : immeuble à usage professionnel, habitation, ou mixte. Ici, l’acheteur-locataire utilise le bien comme résidence principale. Cette alternative d’achat permet d’acquérir cette ladite résidence sans avoir à payer la totalité de son prix de vente à la signature du contrat de location-vente.
Cette opération immobilière peut prendre 2 formes : location-accession et location-vente classique

La location-accession


Mise en place par la loi du 12 juillet 1984, celle-ci est définie par un contrat « sui generis » avec option d’achat. Elle se décline en 2 phases : une période d’usage du logement et une levée d’option d’achat. Durant la période locative ou période de jouissance, le locataire paie mensuellement un loyer et une redevance-épargne (somme fractionnée et déduite du prix de vente).
Quand vient la levée d’option d’achat, il devient officiellement propriétaire du logement par acquittement de son prix de vente total. Ici, il peut si nécessaire requérir au PSLA (prêt social location-accession) afin de faciliter les démarches d’achat. A ce stade, la totalité des épargnes payées sont remboursables sans contrepartie si l’on décide finalement de ne pas acheter le logement. Ce remboursement se fait dans un délai de 3 mois après avoir quitté la résidence.

L’option d’achat peut être levée avant expiration de la durée de location convenue dans le contrat. Toutefois, cela doit se faire au plus tard 3 mois avant la fin du contrat de bail. Si l’option d’achat n’est pas levée avant ce délai, le propriétaire-vendeur devra envoyer une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son locataire-acheteur. Cette lettre doit préciser si la vente aura lieu ou non. Idem pour l’acheteur.

La location-vente classique

L’acquéreur ne peut décider seul de l’issu du contrat une fois la période de bail écoulé. En cas de désistement d’achat, le propriétaire-vendeur peut exiger dommages et intérêts de sa part (1 % du prix du bien ou 3 % si le logement a moins de 5 ans). Ce recours est requérable si le contrat de location-vente) fait mention d’une promesse unilatérale ou bilatérale d’achat.

Le contrat et modalités

Un accord de location-vente implique 2 contrats : un pour la location-accession et un autre pour la vente définitive du bien. Le contrat de location-vente induit les deux parties à des obligations et des conditions légales. Il se signe devant un notaire et se publie au bureau des hypothèques. Un contrat en bonne et due forme doit contenir les informations suivantes : détails du bien : nature, caractéristiques, état des lieux, prix de vente et modalités, date d’entrée locative, durée de la période de jouissance, date limite de levée d’option d’achat.

Les modalités des épargnes-redevances, les  garanties de remboursement et assurances, les charges du locataire-acheteur sont à y inclure également. Il ne faut pas oublier les clauses mentionnant les conséquences d’annulation de contrat, les conditions en cas de demande de prêts ainsi que l’absence de plein-droit des lieux.

Un contrat de réservation peut précéder cet accord. Ce dernier engage le vendeur à une exclusivité de vente du bien à un seul acheteur, en contrepartie d’un dépôt de garantie (maximum 5% du prix de vente).
Le contrat de vente définitive se signe au moment de la levée d’option d’achat. Le locataire devra s’acquitter de la somme restante du prix de vente du bien pour en devenir le propriétaire légal.

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